Wohneigentum in weiter Ferne

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Träume vom Kauf eines Zweitwohnsitzes oder von einer spekulativen Investition in Eigentumswohnungen oder Häuser wurden durch strengere Vorschriften für die Hypothekenkredite gebremst, deren Folgen noch geprüft werden.

Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) ist eine Einschätzung des Kreditrisikos, das Finanzinstitute und andere Kreditgeber vor der Genehmigung einer Hypothek prüfen. In der Regel sind Beurteilungen mit hohen LTV-Verhältnissen risikoreicher.

Seit dem 1. April mussten Eigenheimkäufer eine Mindestanzahlung für dritte und nachfolgende Hypotheken in Höhe von 30 Prozent des Eigenheimpreises leisten, wobei die zweite Hypothek auf zehn bis 20 Prozent festgesetzt wurde, je nachdem, wie lange ein Kreditnehmer die erste Hypothek bezahlt hatte.

Die LTV-Quote von 90 bis 100 Prozent bleibt für diejenigen, die eine erste Hypothek zum Kauf eines Hauses mit einem Preis von unter zehn Millionen Baht beantragen unverändert. Die Quote wird jedoch auf 80 Prozent gesenkt, wenn ein Kreditnehmer eine Wohnung mit einem Wert von zehn Millionen Baht oder mehr kauft.

In einem Land, das vor 22 Jahren eine katastrophale Finanzkrise durch eine Immobilienblase erlebt hat, werden die Finanzbehörden kein Risiko für die Wiederholung einer solchen Katastrophe eingehen.

Verschärfte Vorschriften für die Vergabe von Hypotheken sind jedoch gleichbedeutend mit einem schlechten Ausblick auf den Immobilienmarkt und, was noch wichtiger ist, mit nicht genehmigten Krediten für diejenigen, die ein Haus oder eine Wohnung benötigen.

„Diejenigen, die Mitkreditnehmer oder Mitunterzeichner sind und die kein Geld haben, um eine höhere Anzahlung zu leisten, werden von den neuen LTV-Grenzwerten betroffen sein“, sagte Vichai Viratkapan, amtierender Generaldirektor des Immobilieninformationszentrums (REIC).

Schmerzliche Vorschriften

Die meisten Projektentwickler sind besorgt über die LTV-Grenzwerte, die die Stimmung der Eigenheimkäufer dämpfen, nachdem die neue Regelung vorletzten Monat in Kraft getreten ist. Einige fordern die Aufhebung.

Prasert Taedullayasatit, ehemaliger Präsident der Thai Condominium Association, sagte, die LTV-Grenzwerte sollten in diesem Jahr nicht angewendet werden, da die Gesamtwirtschaft und der Immobilienmarkt in der Flaute bleiben.

„Die neue Regel zur Kreditvergabe sollte auf das nächste Jahr verschoben werden, damit die Eigenheimkäufer genügend Zeit haben, sich darauf vorzubereiten“ sagte Prasert.

Sein Verband und zwei weitere, Housing Business Association und Thai Real Estate Association, haben sich an das Finanzministerium gewandt und ersuchten dieses um eine Verschiebung der LTV-Grenzwerte.

Weitere Anträge betreffen die Verkürzung der Kreditlaufzeit der Kreditnehmer beim National Credit Bureau auf ein oder zwei Jahre anstelle der derzeitigen drei Jahre, da die Ablehnung von Hypotheken ein großes Problem für Käufer darstellt, die eine Wohneinheit suchen.

Prasert, der auch Präsident für das Premium-Geschäft des Wohnbauunternehmens Pruksa Real Estate ist, schlug vor, die Privilegien des Board of Investment (BoI) zu revidieren, um einkommensschwachen Leuten und Erwerbstätigen, die der Mittelschicht angehören, dabei zu helfen, sich ein Eigenheim bzw. eine Eigentumswohnung leisten zu können.

Nach den 2014 aufgehobenen Bestimmungen der BoI-Wohnmaßnahme mussten Einfamilienhäuser und Reihenhäuser eine Nutzfläche von mindestens 70 Quadratmeter mit einem Preis von maximal 1,2 Mio. Baht haben. Der Preis für eine Eigentumswohnung sollte nicht mehr als eine Million Baht betragen.

Wasant Kiangsiri, Präsident der Housing Business Association, schlug vor, Mitkreditnehmern den Erhalt eines Hypothekendarlehens zu gestatten, wenn sie zum ersten Mal eine eigene Einheit kaufen wollen.

Ein Projektentwickler widersprach jedoch Kritikern der LTV-Vorschriften und vertritt die Ansicht, dass strengere Vorschriften die Finanzdisziplin stärken.

Thanapol Sirithanachai, Präsident der Golden Land Property Development, sagte, die LTV-Grenzwerte seien gut für die Branche, da sie dazu beitragen können, die Finanzdisziplin unter den Eigenheimkäufern zu fördern.

Ausstehende Kredite

„Die Anträge auf Wohnungsbaukredite der Bank gingen im April im Vergleich zu März um die Hälfte zurück, was unserer Prognose entspricht“, sagte Nathapol Luepromchai,Vizepräsident und Leiter der Hypothekenabteilung bei der Bank of Ayudhya. „Wir benötigen jedoch aktuelle Daten aus dem ersten Halbjahr, um die Auswirkungen der LTV-Grenzwerte zu belegen. Es ist zu früh, dies jetzt zu sagen.“

Laut Nathapol ist es nicht überzeugend, die Schuld an den neuen Vorschriften für Wohnungsbaudarlehen als Ursache für niedrigere Hypotheken im April zu sehen, da es mehrere Faktoren gab, die zu einem Kreditrückgang hätten führen können.

Zu diesen Faktoren gehören ein starker Basiseffekt, eine schwache Verbraucherstimmung, die durch lokale und globale wirtschaftliche Unsicherheiten verstärkt wurde, und viele Feiertage.

Angesichts der Tatsache, dass 80 Prozent der Hypothekenkunden der Bank Ersthypothekenschuldner sind, sind die neuen Anforderungen an Wohnungsbaudarlehen kein wesentlicher Schlag für das Wachstum, und die Bank hält an ihrem Geschäftsplan für 2019 fest, sagte Nathapol. Er schätzte, dass die Zentralbank noch einige Monate brauchen würde, um die Auswirkungen der neuen LTV-Begrenzungen zu prüfen.

Trotz der Forderung des Finanzministeriums, diese Vorschriften zu lockern, bestand Somchai Lertlarpwasin, Direktor der Strategieabteilung für Finanzinstitute bei der Bank of Thailand, kürzlich darauf, dass die neuen Vorschriften beibehalten würden, und begründete dies damit, dass die uneinbringlichen Hypotheken weiter stiegen.

Nach Angaben der Zentralbank stiegen die Not leidenden Hypotheken im März auf 3,35 Prozent. 2015 waren es 2,44 Prozent, 2018 waren es schon 3,25 Prozent.

Bessere Bewertung

Der Vizepräsident der Kasikorn Bank, Surat Leelataviwat, sagte, die Eigenheimtransfers der Hypothekenkredite der Bank seien im April gegenüber dem Vormonat um 50 Prozent gesunken.

Der diesjährige Höhepunkt der Eigenheimtransfers wurde im März erreicht, als die Eigenheimkäufer Hypotheken aufnehmen wollten, bevor die LTV-Anforderungen Anfang April geändert wurden, sagte Surat. Die Bank prognostiziert für dieses Jahr einen Rückgang des Verkaufs neuer Wohnimmobilien um mehr als zehn Prozent.

„Die tatsächlichen Daten des zweiten Quartals müssen jedoch weiter geprüft werden, um zu sehen, ob die Marktverlangsamung auf die neuen Vorschriften zurückzuführen ist“, sagte Surat. „Mit den Vorjahresvergleichsdaten für das zweite Quartal wird die tatsächliche Situation veranschaulicht.“

Vor Inkrafttreten der neuen LTV-Vorschriften hat die Kasikorn Bank ihre Strategie für Hypothekarkredite für 2019 angepasst und sich stärker auf die Provinzmärkte konzentriert.

Dank dieser Strategie ist es der Bank gelungen, im ersten Quartal wie geplant Wohnungsbaudarlehen zu vergeben. Das Wachstumsziel für das Gesamtjahresdarlehen von 66 Milliarden Baht werde beibehalten, sagte Surat. Trotzdem werde die Kasikorn Bank die Situation im zweiten Quartal genau beobachten.

In einem als üblich erachteten Schritt besuchten die Mitarbeiter der Zentralbank bereits die Kasikorn Bank, um die Hypothekarkreditsituation zu erörtern, nachdem die neuen Vorschriften eingeführt worden waren, um die Meinung des gewerblichen Kreditgebers einzuholen.

Rückgang

Die Zahl der landesweiten Wohneigentumstransfers wird nach Angaben des REIC in diesem Jahr voraussichtlich um 7,7 Prozent auf 335.000 Einheiten zurückgehen.

Im ersten Quartal, dem letzten Quartal vor Inkrafttreten der LTV-Grenzwerte, stieg die Anzahl der Wohneigentumsübertragungen um 3,1 Prozent, da einige Eigenheimkäufer Transaktionen beschleunigten, um die neuen Kreditbeschränkungen zu umgehen.

Das REIC prognostiziert für das zweite, dritte und vierte Quartal dieses Jahres einen Rückgang der Zahl der Wohnungsübertragungen um 13,8 Prozent, 9,2 Prozent und 9,6 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Für den Großraum Bangkok wird für 2019 ein Rückgang der Wohnraumtransfers um rund zehn Prozent erwartet, mit einem Rückgang von 4,8 Prozent im ersten Halbjahr und von 14,9 Prozent im zweiten Halbjahr.

Übersetzung eines englischsprachigen Artikels aus der Bangkok Post.
Erschienen in der TIP-Ausgabe 2019-8
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